リノベーションについて

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リノベーションについて

サンエムの手がけた空き室対策の一例

老朽化がすすんだワンルームマンション。壁を取り払い、家族向けのマンションにリニューアル。それまでは9戸のうち6戸が空室だったが、リニューアル後は全室満室となった。

「再生」リノベーション実例

物件概要

  • ワンルームマンション9戸
  • 賃貸条件 家賃32,000円
  • 昭和63年3月築
  • 共益費2,000円
  • 重量鉄骨造3階建
  • 駐車料3,000円
物件概要
「再生」リノベーション実例

駅より徒歩4分の立地にもかかわらず駐車場もあり、今後の入居需要は十分見込める。建物も昭和56年以降の耐震基準で問題はない上に、改造自由度の高い構造で建設されていた。
入居状況は、9戸中6戸空室で空き期間は長い部屋で11ヶ月。

空室の原因及び問題点 ~建物(ハード面)

玄関周りのメンテナンスがされておらず老朽化が感じられ、駐輪場の屋根が生無しに。建物周辺の手入れもされてなく雑草が生えている状態。駐車区画のラインも消えてしまって見えない。また、洗濯機置き場が屋外にあり、洗面化粧台は無く浴室が狭いなど間取りにも問題がありました。

空室の原因及び問題点 ~運営(ソフト面)

  • 募集看板が目立たない
  • 募集がついつい他人任せになっている
  • 広告掲載の間取り図等の情報が間違っている
↓
入居者募集に対する努力が感じられない

入居者募集に対する努力が感じられない

  • オーナー様に対して入居率アップのためのアドバイスがない
  • 定期的な建物の点検がされていない
↓

業者に管理費を支払っていないため責任の所在が明確でない

業者に管理費を支払っていないため責任の所在が明確でない

解決策 ~建物(ハード面)

  • ・天井を修理し集合ポストも取替え玄関周りはすっきり。
  • ・駐輪場の屋根は耐久性のあるものに。
  • ・駐車区画を入れ直しラインもくっきり。
  • ・洗濯機置き場を室内にし、狭かった浴室をサイズアップ。
  • ・洗面化粧台やシャワー、浴室乾燥機もつけました。
  • ・また使いにくかったコンロをIHレンジでオール電化に。

解決策 ~運営(ソフト面)

現在お付き合いの業者さんは、この建物を請け負った業者さん。オーナー様とは長い付き合いがあり、むげにできない。話し合いの結果、入居者募集は2社でそれぞれ行うことになりました。
当社では、現場での広告は従前の業者さんに任せ、

  • 1賃貸仲介専門業者に積極的にアピール
  • 2インターネットに見栄えのする広告を掲載

その結果は?

リノベーション工事は約1ヶ月かけて完成。

入居率は?

9戸中5戸空室だったのが、完成後2ヶ月で満室に。

経営収支は?

相続税対策も考慮し、工事費用として新たに1,100万円を借入し、残金850万円と合わせ1,950万円を15年返済に組み直しました。

 

再生前

再生後

139,000円

301,000円

117,000円

119,000円

    支

22,000円

182,000円

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建替えについて

老朽化した貸家やアパート。こんなデメリットを知っていますか?

建物は、工事がしっかりしており維持管理が万全なら、50、100年と住むことは可能です。
しかし、古い貸家やアパートに住みたいという人は少なく、より快適で新しく設備の整った住まいに人気が集まるのは当然と言えます。特に若い世代は新しい物件を求めています。
古い物件では家賃の値上げもままならず、その一方で修繕費などの維持管理費がかさむという悪循環に陥ることになってしまいます。

1 収益性の低下
地価に見合った家賃をとることができない
空室が目立つ
2 利用効率の低下
古い基準で建築されており土地の利用効率が低い
3 換金性の低下
相続税納税等による売却が困難
4 老朽化による家主責任
災害発生時、借家人や第三者に損害を与えた場合、 家主として責任を問われることもある

建替えを決めたら、万全のバックアップシステム

1 建替えを決意
5年後、10年後を見据えて中長期的な土地活用で安定的な経営を。

2 建替え計画の提案
当社のノウハウや情報収集力を結集した最良の事業計画をご提案。

3 検討修正
提案された事業計画をオーナー様の要望する活用法へと修正します。

4 立退き交渉
交渉が円滑に進むよう当社が後方よりアドバイス・交渉代行します

5 立退き完了
個々の入居者に対応した交渉を進め、立退きを完了させます。

6 解体・建設
古い建物を撤去し、質の高い資産と言える建物を造りあげます。

7 完成・入居者募集
幅広い広告活動により入居者を募集し、厳選した上でご紹介します。

8 管理・運営
当社の管理システムによる安定経営。また、運営のご相談も承ります。

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